瑞美地政士事務所'blog

緊急聲明通知（請金門鄉親大家告訴大家）
近期收到十幾位金門華僑鄉親來電通知本人：有發展商一組人直接到僑居地新加坡、馬來西亞土地權利人家門前按門鈴，企圖收購金門土地，並稱資料來自金門地政局。
當事人認為，這些不認識的人，未經同意，直接去按門鈴到他們家中要買金門土地，使當事人感到非常突然和困擾。而且對於此組人竟然知道當事人金門全部土地資料、地址，感到驚訝。直覺是一定有人洩漏個人財產資料造成。甚至誤認為是我將當事人之土地資料及住址洩漏給不相關之人。此事件造成困擾，雖非本人所為，但也不免造成本人之誠信及名譽受損。
為此，本人在此特別聲明：本人在未徵得你們當事人同意之前，決不會將你們個人資料外洩。此外若本人有意購買或協助你們出售土地，我一定會親自打電話或email給你們。本人已於5月11日向金門地政局提出建言，請他們務必做好內部管理，避免華僑土地資料外洩，影響所有權人財產隱私權利。

經本人深入瞭解，歸納事件特徵如後：
一、 此組發展商大約有三人，都是直接打電話或親自到你家門口按門鈴找土地權利人。
二、 企圖收購金門土地，並持有當事人全部土地清冊。
三、 散播不實稅法資訊，例如：告訴當事人土地不賣給他，以後遺產稅會繳給政府50%。實際上，遺產稅之稅率是10%，而且要名下所有土地公告現值超過新台幣1000萬元以上之超過部分才有可能會課徵遺產稅。
四、 企圖以政府公告現值，或低於政府公告現值之價錢，收購金門土地。實際上政府公告現值與市價是有差距的。只有公共設施用地才會以政府公告現值加成計價。
五、 誤導當事人所有土地都要繳增值稅。企圖以代替地主繳增值稅為由來殺價，以低於市價很多之價錢收購土地。實際上，農業區、保護區土地（農地）申請獲得農地證明，是可以減免增值稅。公共設施用地（例如公園用地、道路用地）、機關用地等是免稅的。只有商業區、住宅區、自然村建地才必須繳納增值稅。

如今土地買賣資訊，都相當透明化，法律規定、稅率也相當明確，本人非常樂意隨時提供土地概估市價及相關稅金試算給各位参考，你們也可以向金門地政局查詢有關政府公告現值及稅率資訊。金門土地目前增值很多，所以引起很多發展商和投資客自己跑到新加坡、馬來西亞找地主收購，為避免各位金門鄉親權益受到損害，如果遇到類似情形，請務必三思及多加求證，再做決定。

金門縣地政士 王彩旋 敬上 2011.5.22
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如有疑問，請電洽886-922747960 ,886-2-27209622
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Skype: remayland

金門縣地籍清理公告資料
土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符之土地及建物公告(預訂100年9月辦理公告)

旅居馬來西亞華僑王清河兄妹等人，為辦理其父親王青山（又名王永安）遺產土地繼承事宜，多次返鄉未能完成，其後透過金門親友及王彩旋地政士之協助，終於完成繼承手續。
又因與金門縣紅十字會會長王水彰結緣，進而瞭解金門縣紅十字會對兩岸人道救援、社會關懷救助事蹟，非常敬佩，遂決定以其父親王青山名義，捐贈新台幣三十五萬餘元。以紀念其父親及回饋金門家鄉。

以下是摘路自金門日報之報導
跨海捐款馬華七兄妹義助金門紅會
2010/9/30
記者陳麗妤/綜合報導

馬來西亞華僑王清河、王亞吉、王秀霞、王素音、王素絲、王素燕、王素珠七兄妹，跨海捐款新台幣三十五萬餘元給金門紅會，感謝紅會會員王彩旋的協助也肯定其服務精神。會長王水彰表示，王家七兄妹的義舉鼓舞紅會服務志工，善款將造福更多需要的人。
旅居馬來西亞的王清河等七兄妹，近期為辦理父親遺產土地繼承事宜，多次返鄉，幾經波折且無功而返，最後透過金門親友及紅十字會會員王彩旋的協助下，終於順利完成。
王家七兄妹也在因緣際會下與金門縣紅十字會會長王水彰結識，透過紅會會訊瞭解金門紅會的服務工作，有感於其父親身前熱心公益、行善助人之對兩岸人道救援、社會關懷救助等事宜，發心捐款以追思父親身前行善助人之義行。
金門縣紅十字會會長王水彰表示，王家七兄妹有感於金門紅會在地方社會弱勢族群的協助以及兩岸人道救援、國際災難救援等和社會救助之努力，捐款新台幣三十五萬餘元，紀念父親也希望能回饋家鄉金門，日昨已收到匯款，此舉讓紅會志願工作者備受肯定。
金門縣紅十字會會長王水彰表示，王家七兄妹有感於金門紅會在地方社會弱勢族群的協助以及兩岸人道救援、國際災難救援等和社會救助之努力，捐款新台幣三十五萬餘元，以紀念父親也希望能回饋家鄉金門。日昨已收到匯款，此舉讓紅會志願工作者倍受肯定。
王水彰也說，每當社會善心人士有任何對金門紅會的康慨捐獻和作為，都令紅十字志願工作者信心大增、充滿力量，所有辛苦都拋諸腦後；王家七兄妹的善舉亦同，未來將繼續努力，讓各界的善心發揮最大的價值，幫助更多需要幫助的人家；因為有苦難的地方就有紅十字會，有紅十字會就有希望。
金門縣紅十字會也表示，將郵寄感謝狀到馬來西亞，對於王家七兄妹的善舉表達高最的敬意，也期盼各界能夠多多支持紅十字會所做的努力和服務。

最近很多金門鄉親都在詢問金門之親戚出洋下落不明，想通知其趕快辦理繼承手續及更新地址登記，但無法通知，因為找不到人，很多金門祖產於民國103年即將被清理拍賣，是否有優先購買權，在此將有優先購買權之人及順序列出來，以提供鄉親參考。就算找不到人，最後也可買回祖產。



*依地籍清理條例之規定代為標售之土地，如何訂定其優先購買之順序？

答：

依地籍清理條例之規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：

一、地上權人、典權人、永佃權人。（順序，以登記之先後定之。）

二、基地或耕地承租人。

三、共有土地之他共有人。

四、地籍清理條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。

不動產服務升級一條龍（這是對金門華僑才有的）

華僑祖遺產業繼承有其複雜性、困難性，所以處理上比較費時，通常歷經千辛萬苦成功的那一刻，也會較興奮。最近完成一件複雜度、困難性頗高之華僑繼承案件，經通知這位新加坡華僑，已經完成繼承登記，拿到土地全權狀時，那邊傳來無名的喜悅與感激，並說：「等了好久，就在等這句話」，我也鬆了一口氣，當然我也同享喜悅。
述說著辦案經過，也將最近發生的一些事附帶一提，那就是幫華僑處理土地繼承問題後，接下來要處理土地運用、祖先牌位遷移、房屋合建、安排華僑返鄉住宿、機票、租車導覽等相關細節，閒話家常後，這位華僑不經意地說：「原來您也有一條龍之服務」。
後來想想，除了土地專業服務（繼承、贈與、買賣移轉登記、典權取得所有權、土地位置圖、現況圖說、市價及政府公告現值、增值稅、贈與稅查詢）之外，我確實也幫助這些華僑解決其他相關問題，例如代訂飯店、機票、租車、導覽、尋找建商合建房屋、擬定契約、尋找買主議價、保證人、失散已久之親戚、協調土地被佔用收回、協調律師訴訟、偶爾吃吃金門在地小吃、祖先墳墓遷移、尋找寺廟供俸祖先牌位等等。
因為華僑們對於本國法律不甚瞭解，且遠在國外，多所不便，很多事他們無法親自處理，返鄉探親也是時間短促，更無多餘時間處理相關問題，土地繼承專業服務而衍生之其他需求，就應運而生了，但我不自覺的都幫他們辦妥。
現在聽到華僑說：原來您也有一條龍之服務。先是愣了一下，這才恍然大悟，原來我早就有一條龍之服務。好比金厦一條龍，全程「從頭到尾」服務。

王彩旋2010.3.31

依據台灣法律規定「律師與地政士」都可以辦理不動產登記業務

最近有一位新加坡金門鄉親找我（地政士）辦理土地繼承案，其後她表示：朋友告訴她，必須要請律師辦理，於是她改變心意，不再委託我辦理。
或許是新加坡國情不同，沒有地政士之職稱，只有律師可以辦理不動產移轉相關業務。但是在台灣法律規定，律師與地政士都可以辦理不動產移轉相關業務。
長期以來，律師與地政士之社會地位相差懸殊，就連服務費用也差距甚多，但是兩者確屬二個不同專業領域之執業者。故二者各有所長、各有其專業領域。
既然律師與地政士各有其專業領域，那就表示，律師雖然有資格「可以」辦理地政業務，但不見得「會」辦理地政業務，因為二者在不同領域執業。所以相對來說在地政之領域，地政士是比較專業的。
※案列說明
如上述，新加坡金門鄉親認為只有律師才能相信，才能辦理不動產移轉業務，我也告訴她以下意見讓他參考及選擇：
1. 因為她的繼承案有其困難性，可以請律師辦理，但是律師不見得會辦，且費用必定高出許多。
2. 金門土地繼承案有其特殊之困難性、複雜性，雖然律師有其專業，但律師之專業不在此處，就律師本業收入來說，相對服務收益太少，而且往返金門、台北之車馬費並不划算，就經濟、利益考量大多不會接辦此案。
3. 在台灣辦理繼承案件，律師及地政士都是經過國家考試及格，符合資格的，律師通常是辦理民事、刑事訴訟案件。多數人都是請地政士辦理，比較符合專業、經濟原則。
但最終此新加坡金門鄉親還是不相信我（地政士）的專業性，而另請律師辦理。或許是她並不瞭解、不信任我的專業能力，也許是價格取向迷思，認為高價必定有好品質、低價必然不會有好品質。對於她的選擇，我表示尊重，她可以選擇信任的律師辦理。
※委請律師經過（事後瞭解）
但是經過二週後，我突然接獲金門地方法院來電表示：新加坡金門鄉親透過新加坡國會議員找新加坡台北代表處介紹，請萬國律師事務所（台灣很有名之律師事務所）辦理繼承事宜。
※轉了一圈還是找到我
由於萬國律師事務所對於金門地區之不動產繼承業務不熟悉，且經評估複雜性頗高，加上金門往返處理不經濟，最後萬國律師事務所還是決定委託我辦理（變成由律師中轉二次委託）。
※事實證明
由此案例，也印證了以上我向新加坡金門鄉親說明的結果。
印證一：因二次委託，她必須花費更多的錢來處理繼承案件，但聽說她們寧願多花錢請律師（我想是她們不信任我，寧願請律師監督我辦理比較放心吧）。
印證二：萬國律師事務所雖然接下案子，但還是考量經濟及複雜困難程度等因素後，仍再委託我辦理。
印證三：萬國律師事務所是國際知名律師事務所，既然透過新加坡國會議員、駐新加坡台北代表處、金門地方法院等機關訪查、引薦而接下案子，必然要顧及面子，不會隨便委請地政士幫忙處理，若是辦不好不僅砸了自己招牌，毀了信譽，豈不得不償失。（其後瞭解，萬國律師事務所是經過金門地方法院、地政局等多方打聽後，才決定選擇委託我辦理）
因為之前沒有獲得新加坡金門鄉親之信任，原本不想再接她的案子，但是萬國律師事務所二次來電表示：經過金門地方法院之推薦，她們相信我的專業，想委託我辦理。
※一念之間
後來想想，我的服務宗旨就是要幫助海外金門鄉親，於是有條件勉強同意，條件是：必須正式委託及授權我處理，我才願意協助辦理。
由此案件之經過、轉折，從對我表達了不信任我的專業，繞了一圈，花更多錢、浪費很多時間，最後還是透過律師找我辦理。由此可以證明，律師在地政領域中，並非全然專業，還是要求助於地政士。畢竟律師之專業領域是法律訴訟，對於地政專業性還是不足的。
※小小的遺憾
對於此案之遺憾是：同樣的委託案件，卻要透過律師來證明我的專業性，的確有些諷刺，也不是我所樂見的。
※ 省思
一、 地位高的較容易取信於人：誰叫地政士之地位沒有律師高，必須提昇地政士之專業地位，使人相信地政士並非不如律師。
二、 價格政策真的有效：現在瞭解爲何同樣商品，定價高出許多者，會被認為品質較好之原因了，完全是價格迷思，影響一般人的判斷，人同此心，心同此理，免費的、不要錢的，一定是隨隨便便，不會盡心盡力。當然服務費低者，會被認為案件簡單，沒有困難，收費高者，必然是很困難、不容易。所以一定不能降價，還要漲價才能突顯產品之價值感。
三、 堅持良心事業：我常說幫金門鄉親處理繼承案件是做功德，解決下一代糾紛，所以是良心事業，我輩應堅持此理念。
四、 建立形象：地政士必須提昇正義、專業形象才能使人信服。
※結論
藉此案例向所有金門海外華僑、鄉親宣導，在台灣之律師與地政士都是通過國家考試及格之專業人員，律師與地政士各有所專長，但執行業務領域不同，律師有其專業，但其專業領域並不在此，還是要選擇值得信賴之專業地政士較為適合。

王彩旋2010.1.16

向各位推薦一個有關金門不動產之資訊網站，作者是金門技術學院的老師，雖然他不是土地專業人員也不是從事地政工作，但對於蒐集資料真是專業。對於金門不動產有興趣或是想瞭解金門土地概況之朋友，趕快來看看

http://kmhouse.wikidot.com/